Não há um regramento na legislação para os s contratos firmados antes da Lei do Distrato (entrou em vigência em 2019). Portanto, caberá ao Judiciário decidir qual é o percentual de desconto que o comprador vai ter que pagar se desistir do negócio.
Não estamos falando de desistência porque a vendedora não cumpriu sua parte do negócio (atraso da obra, por exemplo). Estamos falando quando o comprador não tem mais condições de pagar as prestações ou simplesmente arrependeu do negócio.
Por um lado, o comprador não é obrigado a manter vinculado a um contrato que não tenha mais condições ou não queira mais pagar. Por outro lado, a construtora tinha naquele contrato a expectativa de recebimentos para a construção do empreendimento.
Para este tipo de situação, em julgamento no final de novembro/2020 (REsp 1.820.330) o STJ definiu que o percentual do desconto é de 25% (vinte e cinco por cento). Até então, o STJ tinha um posicionamento ou de não entrar neste mérito porque cada caso deveria ser analisado sob vários aspectos que não competiam à Corte adentrar na análise ou então de 10% a 25% do valor pago.
Esse julgamento foi interessante porque foi movido pelo Ministério Público de SP contra duas construtoras e teve um debate interessante sobre esta fixação em face da situação de instabilidade contratual e da liberdade de contratar. Em 1ª e 2ª instâncias a ação foi julgada improcedente.
Quando o processo chegou para apreciação pelo STJ, houve uma análise da instabilidade do tema para os envolvidos, já que ora se falava em 10%, ora em 25% ou outro percentual a ser analisado caso a caso pelas instâncias inferiores.
Neste julgamento ficou fixado o percentual de desconto de 25% do valor pago pelo comprador, já abrangida a quantia paga a título de comissão de corretagem. Ou seja, se o contrato for desfeito por culpa do comprador, este deverá arcar com uma multa de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, independentemente de demonstrar a individualidade das despesas arcadas pela incorporadora e se a iniciativa partir do comprador, a comissão de corretagem estará embutida para o cômputo da base de cálculo de aplicação da multa.
Fonte: REsp 1.820.330
Cristina Viana, Advogado
Auxilio empresas a fechar contratos com segurança jurídica
Advogada sócia do escritório Emrich Leão Advogados de Goiânia GO, pós-graduada em Direito Processual Civil (Uni-Anhanguera); Direito Empresarial (FGV); Planejamento e Gestão de Escritórios de Advocacia (Cambury/Esa-GO); Inovação, Empreendedorismo e Tecnologia pela Fumec/Esa-MG e MBA em Gestão Estratégica e Desenvolvimento de Equipes de Alta Performance pelo IPOG. Consultora jurídica empresarial na área de contratos e sócia coordenadora do contencioso cível, da equipe técnica e da Controladoria Jurídica do escritório. Diretora jurídica da ABRH/GO Membro das Comissões de Gestão Jurídica; Direito Imobiliário e Urbanístico; Direito Empresarial da OAB GO. Whastapp: 62 981182912 Telefone: 62 4001-7978.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm
