- Não há inovação recursal quando a tese foi ventilada ainda que indiretamente na fase de conhecimento e devidamente analisada na sentença.
-Diante da evidente modificação das dimensões das unidades autônomas, não se mostra possível impor ao adquirente o ônus de permanecer com uma área de metragem inferior, sobre a qual, se informado, poderia não ter realizado o negócio jurídico.
- Conforme previsto na Lei de Incorporações Imobiliárias nº 4.591/64, é vedado ao incorporador alterar o projeto, inclusive no tocante às áreas comuns, sem a anuência de todos os interessados.
- Constatada que a culpa pela rescisão do contrato se deu por fato exclusivamente imputável à promitente vendedora/incorporadora, deverá esta última arcar com a integral devolução dos valores pagos pelo comprador.
- É admissível a inversão da multa compensatória imposta no contrato apenas em favor promitente comprador, estabelecendo-se tratamento isonômico entre os contratantes.
- Não se tratando de hipótese de mero arrependimento ou inexecução do contrato por culpa do promitente comprador, descabe qualquer retenção de valores ou determinação de incidência de consectários legais a partir do trânsito em julgado.
- Os juros de mora devem incidir desde a citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. Os juros de mora somente contam a partir do trânsito em julgado se a hipótese fosse de rescisão atribuída ao comprador.
- Recurso a o qual se nega provimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.275261-2/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/05/2022, publicação da súmula em 05/05/2022).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE DANOS. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL. REJEIÇÃO. AQUISIÇÃO DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (FRAÇÕES IDEIAIS). ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. FATO IMPUTÁVEL AO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. EXCLUSÃO. RESPONSABILIDADE PELA ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE O MONTANTE A SER RESTITUÍDO. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. - O autor fixa os limites da lide e da causa de pedir na petição inicial, e o réu, por sua vez, na contestação apresentada, delimita os pontos impugnados, cabendo ao juiz decidir de acordo com esse limite, vedada a inovação recursal. - Incidem as regras do CDC aos contratos de adesão de multipropriedade, juntamente com o Código Civil. - O desfazimento do contrato dá ao comprador o direito à restituição das parcelas pagas, com retenção pelo vendedor de 25% sobre o valor pago, a título de ressarcimento das despesas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, nos termos dos precedentes do STJ. - A incorporadora não possui responsabilidade para responder à pretensão de restituição das taxas condominiais, senão no que toca à construção do projeto. - A função social é requisito que adere ao direito de propriedade e a proteção ambiental é valor imposto "erga omnes", figurando-se como um dever imposto aos proprietários do imóvel, que não podem se eximir da responsabilidade sobre a área de preservação permanente. - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/18, que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.223816-6/001, Relator(a): Des.(a) Cláudia Maia , 14ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 03/03/2022, publicação da súmula em 03/03/2022).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE COTA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. PROPAGANDA ENGANOSA. EMPREENDIMENTO ENTREGUE DIVERSO DO PROMETIDO. ATRASO NA ENTREGA E DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. I - À luz da teoria da asserção, que rege a análise das condições da ação, em se concluindo que o autor é o possível titular do direito invocado e que aquele indicado como réu deve suportar a eventual procedência dos pedidos iniciais, estará consubstanciada a legitimidade "ad causam" das partes. II - Não é abusiva a cláusula contratual que, fixada de forma clara e compreensível, prevê a prorrogação do prazo previsto para entrega do imóvel em 180 dias, ainda que sem justificativa específica. III - Pode-se dizer que publicidade enganosa consiste, em síntese, naquela que induz o consumidor a adquirir produtos e serviços que, se tivesse melhor informado, possivelmente não o faria. IV - Evidenciado nos autos que o autor somente adquiriu o imóvel em função dos anúncios publicitários que divulgavam sua ampla e completa área de lazer de alto padrão, comprovada a divergência do empreendimento entregue, resta caracterizada a propaganda enganosa. V - A rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, por culpa da vendedora, deve ocorrer com a restituição imediata e integral dos valores pagos pela consumidora, atualizados a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora contados da citação, sem qualquer retenção, nos exatos moldes da Sumula 543 do STJ. VI - A prática de propaganda enganosa não é suficiente, por si só, para justificar reparação civil extrapatrimonial ao consumidor lesado, devendo para tanto haver provas contundentes a explicitar a violação aos direitos personalíssimos do cidadão. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.005598-0/002, Relator(a): Des.(a) João Cancio , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 16/11/2021, publicação da súmula em 17/11/2021).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - CERCEAMENTO DE DEFESA - PRELIMINARES REJEITADAS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE MULTA E DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS - INACUMULÁVEIS - FORMA DE REPETIÇÃO - IMEDIATA - SÚMULA 543-STJ.
- Os legitimados passivos são aqueles que integram a lide como possíveis obrigados, mesmo que não façam parte da relação de direito material. E, tratando-se de relação de consumo, respondem por danos suportados pelo consumidor todos aqueles que integram a cadeia de circulação de riqueza.
- Nos termos do art. 370, do CPC, acertada a decisão que indeferiu a produção de provas inúteis ao deslinde do feito, quais seja, prova oral e pericial. Primeiro porque a rescisão contratual se deu por culpa do promitente comprador da cota imobiliária, assim, desnecessária a prova de inexistência de vício de consentimento; segundo que a abusividade de cláusulas contratuais se apura com vistas aos termos do contrato.
- A jurisprudência é pacífica quanto à indevida retenção de arras confirmatórias. E nem se diga que são arras penitenciais porque o contrato prevê a retenção da multa de 10%, não sendo cumuláveis arras e multa, sob pena de incidir bis in idem.
- Conforme Súmula 543-STJ, depreende-se que a rescisão contratual sempre implica em restituição imediata dos valores pagos pelo promitente comprador, enquanto a questão da culpa tem influência apenas no valor a repetir. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.056924-0/001, Relator(a): Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/06/2021, publicação da súmula em 15/06/2021) .
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AQUISIÇÃO DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. NULIDADE DA SENTENÇA POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 489, §1º, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PROPAGANDA ENGANOSA. DEMONSTRAÇÃO. RELEVANTE DISCREPÂNCIA ENTRE O IMÓVEL ANUNCIADO E O EFETIVAMENTE DISPONIBILIZADO. INDUÇÃO DO CONSUMIDOR A ERRO. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA. RECURSO IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
- O Judiciário não pode furtar-se à apreciação de lesão ou ameaça a direito (art. 5º XXXV, Constituição da República), devendo ser analisadas, fundamentadamente, todas as questões e pedidos formulados pelas partes, sob pena de nulidade.
- Cumprida a exigência de fundamentação disposta no art. 489, §1º, do CPC, deve ser rejeitada a preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação.
- Nos termos do art. 37, §1º, do CDC, 'é enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços'.
- Comprovado que foi a Construtora Ré quem deu causa ao desfazimento do negócio, em razão de ter feito a entrega de imóvel bastante discrepante daquele constante do material publicitário disponibilizado na época da comercialização, incabível que o consumidor arque, ainda que parcialmente, com os prejuízos decorrentes da frustração do negócio imobiliário, sendo-lhe devida a imediata restituição de todos os valores pagos.
- A correção monetária deve incidir a partir da data do desembolso de cada parcela a ser restituída, pois se trata de mera recomposição do valor da moeda.
- Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a data da citação, entendimento analogicamente aplicado em caso de restituição de parcelas pagas ante a rescisão do ajuste. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.18.094393-8/002, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/05/2021, publicação da súmula em 28/05/2021).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA - CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - FORMAL DE PARTILHA - IMÓVEIS - CONSIDERAR CADA UNIDADE IMOBILIÁRIA INDEPENDENTEMENTE NO NÚMERO DE QUINHÕES E HERDEIROS - LEI Nº 15.424/2004, ART. 10, §3°, INCISO XIII, E TABELA 4, NOTA VI - DÚVIDA IMPROCEDENTE - RECURSO PROVIDO. 1- Por ser juridicamente impossível repartir um imóvel urbano ou rural, em várias unidades autônomas múltiplas de acordo com a cota de cada herdeiro, em razão da observância da área mínima fixada legalmente, os imóveis permanecem em condomínio, cabendo a cada herdeiro uma fração ideal, de acordo com o formal de partilha. 2- Na cobrança de taxas e emolumentos deve ser considerada cada unidade imobiliária transmitida, no formal de partilha, independentemente do número de quinhões e herdeiros, a teor da Lei nº 15.424/2004, art. 10, §3°, inciso XIII, e Tabela 4, Nota VI. (TJMG - Apelação Cível 1.0324.16.012154-1/001, Relator(a): Des.(a) Hilda Teixeira da Costa, 2ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/06/2018, publicação da súmula em 13/06/2018).
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - MULTIPROPRIEDADE - APLICAÇÃO DO CDC - RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO PARCIAL DAS PARCELAS PAGAS - SÚMULA Nº 543 DO STJ - PERCENTUAL DE 25% DE RETENÇÃO - CLÁUSULA PENAL - ABUSIVIDADE. Considerando a impossibilidade financeira do comprador de manter o pagamento das parcelas previstas no contrato, impõe-se a rescisão contratual, bem como a restituição parcial das prestações pagas, nos termos da Súmula nº 543 do STJ.
A multa de 10% sobre o valor total do contrato é abusiva, já que pode resultar em um valor maior do que o efetivamente pago pelo comprador.
Nesse caso, deve ser declarada a nulidade parcial da referida cláusula, a fim de decotar a multa de 10% sobre o valor total do contrato, com base no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor.
A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.063463-6/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/07/2023, publicação da súmula em 05/07/2023)
EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DO RECURSO DA PARTE RÉ - PRELIMINAR ACOLHIDA - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DO ACESSO ÀS QUOTAS DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DE MULTIPROPRIEDADE - RESCISÃO CONTRATUAL - DANOS MORAIS CONFIGURADOS.
- A interposição do recurso de apelação deve ocorrer em até 15 dias úteis (art. 1003, §5º CPC), contados a partir da intimação da decisão recorrida. Intempestiva a apelação aviada após o decurso do prazo de 15 dias úteis, o que enseja o seu não conhecimento (art. 932, III, CPC).
- Na hipótese em análise, a empresa vendedora atrasou em mais de três anos a entrega do acesso às quotas do empreendimento imobiliário adquiridos pela parte autora. Essa situação ultrapassa o mero aborrecimento, gerando um abalo emocional considerável, causando angústia e intranquilidade.
- A fixação do quantum indenizatório dos danos morais deve ter como referência os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, levando-se em conta a intensidade da ofensa, sua repercussão na esfera íntima da parte ofendida, além da condição financeira do ofensor. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.044060-4/001, Relator(a): Des.(a) Maria Lúcia Cabral Caruso, 12ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/06/2023, publicação da súmula em 05/06/2023)
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA. MULTIPROPRIEDADE. APLICABILIDADE DO CDC SUPLETIVA E SUBSIDIÁRIA. MULTA RESCISÓRIA. PERCENTUAL. PATAMAR MÁXIMO. VINTE E CINCO POR CENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ATRIBUIÇÃO AO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. REQUISITO DE CLAREZA NÃO ATENDIDO. RESTITUIÇÃO DEVIDA.
- O instituto da multipropriedade é regido pelo Capítulo VII-A do Código Civil e, de forma supletiva e subsidiária, pelas demais disposições do Código Civil, pela Lei nº 4.591/64 e pelo Código de Defesa do Consumidor.
- A pena convencional não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, nos termos do art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/64, sendo abusiva cláusula contratual que estipule percentual superior.
- É possível a dedução dos valores de corretagem do montante a ser restituído, desde que o valor da comissão conste no contrato de maneira destacada, clara e precisa. Não havendo clareza quanto à atribuição da obrigação de pagar a taxa de corretagem, não há que se falar em impossibilidade de restituição. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.259776-7/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/12/2022, publicação da súmula em 15/12/2022) .
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - EFEITO SUSPENSIVO - INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA - PRELIMINAR DE OFÍCIO DE INOVAÇÃO RECURSAL - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA MULTIPROPRIEDADE - ATRASO NA ENTREGA - INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESCISÃO PELO PROMITENTE COMPRADOR - POSSIBILIDADE - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - MULTA PENAL - POSSIBILIDADE - RESTITUIÇÃO - - DIREITO DE RETENÇÃO - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FRUIÇÃO - DANOS MORAIS NÃO COMPROVADOS - MEROS ABORRECIMENTOS - LUCROS CESSANTES E MULTA PENAL - PROIBIÇÃO DE CUMULAÇÃO - JUROS DE MORA - CITAÇÃO - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA IGP-M -PREVISÃO CONTRATUAL DIVERSA. - Para que seja deferido efeito suspensivo em sede de recurso de apelação é necessário que o requerimento seja formalizado em petição autônoma, quando ainda não remetida ao Tribunal, ou em petição incidental, dirigida ao relator, quando já distribuída. - Trata-se de inovação recursal a matéria arguida no Juízo ad quem que não foi cogitada na Instância a quo. Portanto, o não conhecimento é medida que se impõe. - De acordo com a súmula 543 do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, tratando-se de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, o promitente comprador tem direito à restituição dos valores pagos em sua integralidade. - Revela-se abusiva a cláusula contratual que estabelece penalidade exclusivamente para o consumidor nos casos de mora ou inadimplemento, sem que igual obrigação seja imputada ao fornecedor. Desse modo, aplica-se a cláusula prevista em desfavor do vendedor. - Ausente a comprovação da fruição do bem improcede o direito de retenção. - Para que seja deferida a indenização por danos morais é necessária demonstração de que a situação experimentada tenha exposto a vítima à dor, vexame, sofrimento ou constrangimento perante terceiros. - Os meros e passageiros aborrecimentos cotidianos, que não causem consequências sensíveis, não configuram dano moral passível de indenização. - Afasta-se a cumulação dos lucros cessantes com a cláusula penal moratória, haja vista que possuem a mesma natureza e finalidade. - O termo inicial para a incidência dos juros de mora deve ser considerado a partir da citação, nos termos do art. 405 do CC e art. 240 do CPC. - Constando no contrato índice de reajuste diverso ao IGP-M, improcede a sua aplicação. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.138654-3/001, Relator(a): Des.(a) Cavalcante Motta , 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/08/2022, publicação da súmula em 25/08/2022).
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/L13777.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
